SAVET O KOŠUTNJAKU

U dnevnom listu ,,Politika” od 30. jula 2020. godine objavljen je tekst ,,Filmovi u šumi”, čiji je autor gospodin Peter Dajko, u ime firme ,,Avala studios” d.o.o. Iz samog sadržaja teksta proizlazi da se radi o obraćanju nekoga ko smatra da je vlasnik parka i šume Košutnjak i da, kao vlasnik, ima pravo da urbanistički uređuje prostor parka i šume tako što će uložiti 50 miliona evra u izgradnju filmskih studija, što će prostor koji je decenijski zapušten urediti i ukloniti divlje rastinje i šiblje, bare koje su leglo komaraca i izvor zaraze, što će izgraditi škole i predškolske ustanove, dečija obdaništa, ukloniti bespravno podignute barake i donirati izbeglicama novoizgrađene stanove. Obećano je da će se izgraditi sportski tereni i stambeno naselje, ali i da će se urediti sedam hektara šume i da će na tom prostoru građani uživati i udisati svež šumski vazduh Košutnjaka. U tekstu nije navedeno kolika je površina koja će biti predmet urbanizacije, međutim, kada se ima u vidu da je ukupna površina šume i parka koji se prostire na površini od 330 ha prema podacima sa sajta grada Beograda, jasno je da će urbanizacijom biti izgrađen novi grad ,,Košutnjak grad”.

Iz teksta se ne vidi kako je pisac teksta stekao pravo vlasništva na javnoj svojini i pravo da urbanistički uređuje Košutnjak, jer je Košutnjak, kao park i šuma, javno dobro koje uživa zaštitu po Zakonu o javnoj svojini. Kada neko polaže pravo vlasništva na javnoj svojini i kada smatra da ima pravo da urbanistički uređuje prostore na kojima se nalazi javna svojina, park i šuma, onda se, pre svega, mora utvrditi ko je, kako, na koji način, u kom postupku i po kojoj ceni stekao pravo vlasništva na javnoj svojini, jer je Zakonom o javnoj svojini propisano da se javna svojina ne može otuđiti iz državnog vlasništva, jer služi javnom interesu i opštoj upotrebi.

Priča potiče iz 2015. godine kada je vršena privatizacija preduzeća u društvenoj svojini, 22. aprila 2015. godine ,,Jugoexport Avala film international” AD u stečaju, Beograd, prodat je - kao pravno lice - na javnom nadmetanju, u organizaciji Agencije za privatizaciju, po početnoj ceni od 980.349.988 dinara. Međutim, privatizacija ne znači da su predmet privatizacije bile šuma i park Košutnjak, jer „Jugoexport Avala film international” nije bio upisan u knjige nepokretnosti kao vlasnik.

Kao vlasnik na ovim nepokretnostima upisana je država jer su šume i parkovi, u smislu člana 10. Zakona o javnoj svojini, određeni kao dobra od opšteg interesa (šume) i dobra u opštoj upotrebi (javni parkovi) i kao takva dobra predstavljaju javnu svojinu.  „Jugoexport Avala film international” je ušao u privatizaciju samo sa pravom korišćenja, što znači bez prava raspolaganja, odnosno, bez svojine, što dalje znači da nije imao svojinu, pa istu nije mogao da prenese na kupca subjekta privatizacije.

Naime, kada neko kao što je to gospodin Peter Dajko koji je napisao navedeni tekst tvrdi da je kupovinom „Jugoexport Avala film international” u privatizaciji stekao pravo da uređuje šumu i park, onda se pre svega mora utvrditi šta je bio predmet kupoprodaje, odnosno, na kojoj imovini je ovo preduzeće bilo vlasnik, jer je osnovno načelo privatizacije da se na kupca u privatizaciji ne može preneti više prava nego što je to imao subjekt privatizacije.

Savet je izvršio uvid u celokupnu dokumentaciju koju je dobio u predmetu Privrednog suda u Beogradu 11. st. br. 139/11^[1]. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji stečajnog dužnika kao pravnog lica, Savet je utvrdio da je nad pravnim licem „Jugoexport Avala film international” – u AD Beograd – u stečaju, otvoren stečajni postupak rešenjem Privrednog suda 11. st. br. 139/11. od dana 23. 05. 2011. godine kojim je Agencija za privatizaciju imenovana za stečajnog upravnika. Dana 14. 09. 2011. godine doneto je Rešenje o bankrotstvu i unovčenju imovine stečajnog dužnika, a dana 10. 03. 2015. godine Odbor poverilaca dao je saglasnost stečajnom upravniku na prodaju stečajnog dužnika kao pravnog lica. Nakon donošenja te odluke objavljen je oglas o prodaji stečajnog dužnika kao pravnog lica i kupac i prodavac zaključili su kupoprodajni ugovor o prodaji stečajnog dužnika kao pravnog lica overen kod Javnog beležnika Jovanke Jovanović 15. 04. 2015. godine.

Ugovor sadrži više delova, što je uobičajeno kada se vrši prodaja pravnog lica jer se po pravilu u tom ugovoru navodi celokupna imovina koju je vlasnik ili korisnik stečajni dužnik imao, jer samo ta imovina koja je navedena jeste predmet ugovora. Specifikacija imovine dužnika sastojala od Opisa i tehničkih karakteristika objekata obuhvaćenih procenom stečajnog dužnika kao pravnog lica (59 objekata)^[2]. U okviru Opisa objekata nalaze se i Objekti koji nisu bili predmet procene i izuzeti su iz prodaje stečajnog dužnika kao pravnog lica (5 objekata)^[3]. Ovi objekti nisu bili predmet procene zbog spornog imovinsko - pravnog statusa. Navedeni opisi išli su pod oznakama v i g. Posle Opisa objekata obrađen je Pregled zemljišta^[4] dat u tabeli, koji obuhvata, broj sledećih lista nepokretnosti: 1884 od 12. 11. 2014. godine; broj 1820 od 12. 11. 2014. godine; broj 1745 od 12. 11. 2014. godine; broj 2403 od 12.11.2014. godine; broj 1963 od 20. 10. 2014. godine; broj 1821 od 12. 11. 2014. godine; 1819 od 12. 11. 2014. godine; broj 1068 od 12. 11. 2014. godine.

Uvidom u Pregled zemljišta u kome su navedene liste nepokretnosti proizlazi da ni na jednoj parceli stečajni dužnik nije imao vlasništvo, nego samo pravo korišćenja, dok je na svim parcelama oblik svojine bio državni, odnosno javni.

Prema tome, „Jugoexport Avala film international” nije imao svojinu ni na jednom hektaru zemljišta, svo zemljište je bilo upisano kao državna svojina, „Jugoexport Avala film international” je imao pravo korišćenja što je samo jedan elemanat svojine. Iz svih podataka o zemljištu proizlazi da kupovinom stečajnog dužnika kupac nije kupio zemljište, šumu i park, što dalje znači da kupac nije stekao vlasništvo jer vlasništvo nad zemljištem nije imao ni subjekt privatizacije, niti stečajni dužnik. Država nije prodala kupcu - „Jugoexport Avala film international” svojinu na parcelama. Ukupna površina na osnovu Pregleda zemljišta, koje je bilo predmet ugovora na kome je država bila vlasnik, a stečajni dužnik je imao samo pravo korišćenja, iznosila je 21ha 33a 17m². Kada se detaljno izvrši pregled predmeta prodaje imovine pravnog lica proizlazi da je površina Košutnjaka parka i šume, prema podacima sa sajta grada Beograda iznosila 330 ha, što znači da je „Jugoexport Avala film international” imao samo pravo korišćenja na površini od 21ha 33a 17 m². Od ukupne površine u Pregledu zemljišta (tabela) koja je iznosila 21ha 33a i 17 m², površina koja je bila gradsko građevinsko zemljište na kome je pravo korišćenja imao Centralni filmski studio Košutnjak Beograd iznosila je 3ha 05a 65m², dok je površina gradskog građevinskog zemljišta na kome je pravo korišćenja imao „Jugoexport Avala film international” ad u stečaju, iznosila 18ha 27a 52 m². Ukupna površina zemljišta koje je dato u Opisu i tehničkim karakteristikama objekata iznosila je 22ha 01a 95 m².

Problem je što se ne može utvrditi tačna površina zemljišta jer se parcele navedene u Opisu objekata i Pregledu zemljišta datom u tabelama ne slažu za 68a i 78 m². Neslaganje postoji zbog toga što nekih katastarskih parcela ima u Opisu i tehničkim karakteristikama objekata, ali ih nema u Pregledu zemljišta koji je prikazan tabelom. Savet je imao uvid u izvod iz Elaborata za rani javni uvid Plana detaljne regulacije za kompleks „Avala filma”, Gradska opština Čukarica[5].

Savet je prema površini koja je bila u obliku prava korišćenja utvrdio da je ta površina bila potrebna da bi se vršila upotreba i korišćenje zemljišta na tim parcelama. Prodavac, država, nije prodala kupcu svojinu na navedenim parcelama nego je samo ustupila pravo korišćenja koje je imao i stečajni dužnik.

Posebno treba naglasiti da su šume i parkovi dobra od opšteg interesa i dobra u opštoj upotrebi, u javnoj svojini u smislu člana 10. Zakona o javnoj svojini i nisu mogli biti predmet privatizacije, niti prodaje pravnog lica.

Savet se dana 4. 08. 2020. godine obratio Avala studios d.o.o. zahtevom za pristup informacijama tražeći da nam dostave ugovor na osnovu koga je Avala studios d.o.o. postao vlasnik zemljišta na Košutnjaku i informaciju da li je pravo svojine stečeno na osnovu konverzije prava korišćenja u pravo svojine. U odgovoru od 10. 08. 2020. godine nas obaveštavaju da je kompanija Avala studios d.o.o privredno društvo sa 100% vlasničkim udelom privatnih lica (u ovom slučaju privatnih privrednih društava) i kao takvo ne podleže obavezama koje proističu iz Zakona o slobodnom pristupu informacijama od javnog značaja.

Savet se obratio i Agenciji za licenciranje stečajnih upravnika zahtevom za pristup sledećim informacijama:  1. Кoliko puta je Agencija za licenciranje stečajnih upravnika oglašavala prodaju subjekta Jugoexport Avala film international a.d. u stečaju iz Beograda? 2. Кoja je bila početna vrednost navedenog subjekta? 3. Šta je ušlo u procenjenu vrednost navedenog subjekta i ko je vršio procenu vrednosti? 4. U kom pravnom obliku vlasništva je bilo zemljište navedenog subjekta (državno ili društveno)?

Agencija za licenciranje stečajnih upravnika nam je odgovorila na dopis 24. 09. 2020. godine, sledeće: 1. Stečajni dužnik „Jugoexport Avala film international” a.d. u stečaju iz Beograda, prodat je kao pravno lice na prvoj prodaji, odnosno nakon prvog oglašavanja prodaje; 2. Procenjena vrednost stečajnog dužnika kao pravnog lica primenom likvidacione metode iznosila je 1.960.699.976,00 dinara, a početna cena na javnom nadmetanju iznosila je 980.349.988,00 dinara, dok je depozit za učešće na javnom nadmetanju iznosio 392.139.955,00 dinara; 3. Procenu vrednosti stečajnog dužnika kao pravnog lica izvršio je ovlašćeni procenitelj, privredno društvo ,,Beoconex” d.o.o. Beograd po Rešenju stečajnog sudije Privrednog suda u Beogradu broj St.139/2011 od 6. novembra 2014. godine. U okviru ukupno procenjene vrednosti pravnog lica obuhvaćen je i iznos procenjene vrednosti producentskih i drugih prava na filmovima iz filmske baze u čijoj produkciji, odnosno kooprodukciji, je učestvovalo preduzeće „Jugoexport Avala film international” a.d. Beograd. Procena navedenih prava izvršena je od strane Ekonomskog fakultetea Univerziteta u Beogradu. Imajući u vidu da je stečajni dužnik prodat kao pravno lice, procenjenu vrednost čini vrednost osnovnog kapitala, a najznačajniju imovinu stečajnog dužnika su činili građevinski objekti, pokretna imovina (kancelarijski nameštaj, oprema, sitan inventar i filmski rekviziti) i producentska prava; 4. Stečajni dužnik je na zemljištu na kojem su izgrađeni objekti stečajnog dužnika bio upisan kao nosilac prava korišćenja, oblik svojine-državna. Predmetno zemljište nije bilo predmet procene, niti prodaje prilikom prodaje stečajnog dužnika kao pravnog lica.

Očigledno je iz navedenih odgovora da Savetu nije dostavljen dokaz o postojanju  vlasništva nad zemljištem.

Savet nije dobio ni dokaz o tome da je država kupcu po posebnom ugovoru prodala svojinu, prema tome, Savet nije dobio dokaz da je kupac subjekta u privatizaciji isplatio kupoprodajnu cenu za državnu svojinu nad zemljištem.

Država je dužna da obavesti građane kolika je površina nad kojom država ima svojinu, odnosno, koliko iznosi deo koji koristi Avala studios, u odnosu na ukupnu površinu od 330 ha koliko se javno vodi površina državne svojine na Košutnjaku. Republička direkcija za imovinu Republike Srbije dužna je da u skladu sa svojim nadležnostima sprovodi mere zaštite svojine Republike Srbije putem nadzora.^[6]

Kada se utvrde podaci onda će se utvrditi da li je država nešto od ukupne površine poklanjala bilo kome, odnosno, da li je država raspolagala javnom svojinom koju predstavlja Košutnjak. Građani imaju pravo da traže da im se odgovori na pitanje gde je delimično nestala površina zemljišta koja ulazi u ukupnu površinu Košutnjaka, kome se poklanjala, ko je njome raspolagao, odnosno, dužna je da položi račune o tome šta se radi sa državnim zemljištem jer to je svojina građana.

Vlasnik i titular društvene svojine na šumama i parkovima, odnosno na javnoj svojini je država, pa je preduzeće „Jugoexport Avala film international” u postupku privatizacije imalo samo pravo korišćenja, a ne i pravo svojine, zbog čega u postupku privatizacije predmet prodaje nije bilo poljoprivredno zemljište, šume i parkovi jer ta javna svojina nije bila u vlasništvu ovog preduzeća.

Privatizacija društvene svojine i prodaja javne svojine se ne mogu mešati, jer se privatizacija društvene svojine vrši u postupku privatizacije, u skladu sa privatizacionim propisima, a prodaja javne svojine je regulisana članom 29. Zakona o javnoj svojini, kojim je propisano da se prodaja javne svojine mora vršiti u postupku javnog nadmetanja i po tržišnim cenama. Kupac subjekta privatizacije svoje vlasništvo mora dokazati ugovorom zaključenim u smislu člana 29. Zakona, a ne ugovorom o privatizaciji u kome je za nepokretnosti u zemljišne knjige upisano pravo koriščenja, a ne vlasništvo. Ako kupac društvene svojine nije zaključio ugovor sa državom u smislu navedenog člana 29. Zakona, on nije stekao vlasništvo na šumama i parkovima, pa njima ne može da raspolaže.

Potrebno je izvršiti uvid u ugovor na osnovu koga se kupac ponaša kao vlasnik javne svojine, jer prema zakonskim propisima, kupac društvene firme nije mogao postati vlasnik javne svojine ako takva prodaja sa državom nije izričito ugovorena.

Međutim, čak iako se utvrdi da je investitor na neki način postao vlasnik javne svojine, to ne znači da država može da se nezainteresovano ponaša kada gradski nadležni organ kaže da vlast ne stoji iza urbanističkih planova koji se navode u tekstu ,,Filmovi u šumi”. Država je ta koja mora da štiti javnu svojinu i ne može parkove i šume da pretvara u betonske spavaonice, da nam briše sećanje, istoriju Košutnjaka i Topčidera, jer se takvim ponašanjem vlasti briše naš život.  

Na osnovu svega navedenog Savet donosi sledeći:

Zaključak

Država ne može javnu svojinu koju čine prirodna bogatstva, dobra od opšteg interesa i dobra u opštoj upotrebi da prodaje, a da pri tom nema tačne podatke o tome ko ima pravo svojine na zemljištu. Vlasništvo na zemljištu utvrđuje se samo iz podataka unetih u zemljišne knjige. U konkretnom slučaju, ukupna površina šume i parka Košutnjak je javna svojina koja je upisana kao državna svojina. Činjenica da je neko lice upisano kao nosilac prava korišćenja ne znači da je stekao pravo svojine i da ima bilo kakvo pravo da urbanistički uređuje državnu svojinu. Prema podacima koje je Savet uspeo da pribavi postoji neslaganje između upisanih podataka u evidenciji nepokretnosti pa je država dužna da utvrdi status zemljišta, da taj status uporedi sa Planom detaljne regulacije i tek tada može da se govori o urbanističkom uređenju celog prostora Košutnjaka. Pre nego što odluči o urbanističkim rešenjima predmetnog zemljišta država mora saslušati građane koji daju detaljno mišljenje o urbanističkom planu jer se radi o javnoj svojini kojom mogu samo građani da raspolažu.