САВЕТ О КОШУТЊАКУ

У дневном листу ,,Политика” од 30. јула 2020. године објављен је текст ,,Филмови у шуми”, чији је аутор господин Петер Дајко, у име фирме ,,Авала студиос” д.о.о. Из самог садржаја текста произлази да се ради о обраћању некога ко сматра да је власник парка и шуме Кошутњак и да, као власник, има право да урбанистички уређује простор парка и шуме тако што ће уложити 50 милиона евра у изградњу филмских студија, што ће простор који је деценијски запуштен уредити и уклонити дивље растиње и шибље, баре које су легло комараца и извор заразе, што ће изградити школе и предшколске установе, дечија обданишта, уклонити бесправно подигнуте бараке и донирати избеглицама новоизграђене станове. Обећано је да ће се изградити спортски терени и стамбено насеље, али и да ће се уредити седам хектара шуме и да ће на том простору грађани уживати и удисати свеж шумски ваздух Кошутњака. У тексту није наведено колика је површина која ће бити предмет урбанизације, међутим, када се има у виду да је укупна површина шуме и парка који се простире на површини од 330 ха према подацима са сајта града Београда, јасно је да ће урбанизацијом бити изграђен нови град ,,Кошутњак град”.

Из текста се не види како је писац текста стекао право власништва на јавној својини и право да урбанистички уређује Кошутњак, јер је Кошутњак, као парк и шума, јавно добро које ужива заштиту по Закону о јавној својини. Када неко полаже право власништва на јавној својини и када сматра да има право да урбанистички уређује просторе на којима се налази јавна својина, парк и шума, онда се, пре свега, мора утврдити ко је, како, на који начин, у ком поступку и по којој цени стекао право власништва на јавној својини, јер је Законом о јавној својини прописано да се јавна својина не може отуђити из државног власништва, јер служи јавном интересу и општој употреби.

Прича потиче из 2015. године када је вршена приватизација предузећа у друштвеној својини, 22. априла 2015. године ,,Jugoexport Avala film international” АД у стечају, Београд, продат је - као правно лице - на јавном надметању, у организацији Агенције за приватизацију, по почетној цени од 980.349.988 динара. Међутим, приватизација не значи да су предмет приватизације биле шума и парк Кошутњак, јер ,,Jugoexport Avala film international” није био уписан у књиге непокретности као власник.

Као власник на овим непокретностима уписана је држава јер су шуме и паркови, у смислу члана 10. Закона о јавној својини, одређени као добра од општег интереса (шуме) и добра у општој употреби (јавни паркови) и као таква добра представљају јавну својину. ,,Jugoexport Avala film international” је ушао у приватизацију само са правом коришћења, што значи без права располагања, односно, без својине, што даље значи да није имао својину, па исту није могао да пренесе на купца субјекта приватизације.

Наиме, када неко као што је то господин Петер Дајко који је написао наведени текст тврди да је куповином ,,Jugoexport Avala film international” у приватизацији стекао право да уређује шуму и парк, онда се пре свега мора утврдити шта је био предмет купопродаје, односно, на којој имовини је ово предузеће било власник, јер је основно начело приватизације да се на купца у приватизацији не може пренети више права него што је то имао субјект приватизације.

Савет је извршио увид у целокупну документацију коју је добио у предмету Привредног суда у Београду 11. ст. бр. 139/11[1]. Увидом у Уговор о купопродаји стечајног дужника као правног лица, Савет је утврдио да је над правним лицем „Југоеxпорт Авала филм интернатионал” – у АД Београд – у стечају, отворен стечајни поступак решењем Привредног суда 11. ст. бр. 139/11. од дана 23. 05. 2011. године којим је Агенција за приватизацију именована за стечајног управника. Дана 14. 09. 2011. године донето је Решење о банкротству и уновчењу имовине стечајног дужника, а дана 10. 03. 2015. године Одбор поверилаца дао је сагласност стечајном управнику на продају стечајног дужника као правног лица. Након доношења те одлуке објављен је оглас о продаји стечајног дужника као правног лица и купац и продавац закључили су купопродајни уговор о продаји стечајног дужника као правног лица оверен код Јавног бележника Јованке Јовановић 15. 04. 2015. године.

Уговор садржи више делова, што је уобичајено када се врши продаја правног лица јер се по правилу у том уговору наводи целокупна имовина коју је власник или корисник стечајни дужник имао, јер само та имовина која је наведена јесте предмет уговора. Спецификација имовине дужника састојала од Описа и техничких карактеристика објеката обухваћених проценом стечајног дужника као правног лица (59 објеката[2]). У оквиру Описа објеката налазе се и Објекти који нису били предмет процене и изузети су из продаје стечајног дужника као правног лица (5 објеката)[3] . Ови објекти нису били предмет процене због спорног имовинско - правног статуса. Наведени описи ишли су под ознакама в и г. После Описа објеката обрађен је Преглед земљишта[4]  дат у табели, који обухвата, број следећих листа непокретности: 1884 од 12. 11. 2014. године; број 1820 од 12. 11. 2014. године; број 1745 од 12. 11. 2014. године; број 2403 од 12.11.2014. године; број 1963 од 20. 10. 2014. године; број 1821 од 12. 11. 2014. године; 1819 од 12. 11. 2014. године; број 1068 од 12. 11. 2014. године.

Увидом у Преглед земљишта у коме су наведене листе непокретности произлази да ни на једној парцели стечајни дужник није имао власништво, него само право коришћења, док је на свим парцелама облик својине био државни, односно јавни.

Према томе, ,,Jugoexport Avala film international” није имао својину ни на једном хектару земљишта, сво земљиште је било уписано као државна својина, ,,Jugoexport Avala film international” је имао право коришћења што је само један елеманат својине. Из свих података о земљишту произлази да куповином стечајног дужника купац није купио земљиште, шуму и парк, што даље значи да купац није стекао власништво јер власништво над земљиштем није имао ни субјект приватизације, нити стечајни дужник. Држава није продала купцу - ,,Jugoexport Avala film international” својину на парцелама. Укупна површина на основу Прегледа земљишта, које је било предмет уговора на коме је држава била власник, а стечајни дужник је имао само право коришћења, износила је 21ха 33а 17м². Када се детаљно изврши преглед предмета продаје имовине правног лица произлази да је површина Кошутњака парка и шуме, према подацима са сајта града Београда износила 330 ха, што значи да је ,,Jugoexport Avala film international” имао само право коришћења на површини од 21ха 33а 17 м². Од укупне површине у Прегледу земљишта (табела) која је износила 21ха 33а и 17 м², површина која је била градско грађевинско земљиште на коме је право коришћења имао Централни филмски студио Кошутњак Београд износила је 3ха 05а 65м², док је површина градског грађевинског земљишта на коме је право коришћења имао ,,Jugoexport Avala film international” а.д. у стечају, износила 18ха 27а 52 м². Укупна површина земљишта које је дато у Опису и техничким карактеристикама објеката износила је 22ха 01а 95 м².

Проблем је што се не може утврдити тачна површина земљишта јер се парцеле наведене у Опису објеката и Прегледу земљишта датом у табелама не слажу за 68а и 78 м². Неслагање постоји због тога што неких катастарских парцела има у Опису и техничким карактеристикама објеката, али их нема у Прегледу земљишта који је приказан табелом. Савет је имао увид у извод из Елабората за рани јавни увид Плана детаљне регулације за комплекс „Авала филма”, Градска општина Чукарица[5] .

Савет је према површини која је била у облику права коришћења утврдио да је та површина била потребна да би се вршила употреба и коришћење земљишта на тим парцелама. Продавац, држава, није продала купцу својину на наведеним парцелама него је само уступила право коришћења које је имао и стечајни дужник.

Посебно треба нагласити да су шуме и паркови добра од општег интереса и добра у општој употреби, у јавној својини у смислу члана 10. Закона о јавној својини и нису могли бити предмет приватизације, нити продаје правног лица.

Савет се дана 4. 08. 2020. године обратио Авала студиос д.о.о. захтевом за приступ информацијама тражећи да нам доставе уговор на основу кога је Авала студиос д.о.о. постао власник земљишта на Кошутњаку и информацију да ли је право својине стечено на основу конверзије права коришћења у право својине. У одговору од 10. 08. 2020. године нас обавештавају да је компанија Авала студиос д.о.о привредно друштво са 100% власничким уделом приватних лица (у овом случају приватних привредних друштава) и као такво не подлеже обавезама које проистичу из Закона о слободном приступу информацијама од јавног значаја.

Савет се обратио и Агенцији за лиценцирање стечајних управника захтевом за приступ следећим информацијама:  1. Колико пута је Агенција за лиценцирање стечајних управника оглашавала продају субјекта ,,Jugoexport Avala film international” а.д. у стечају из Београда? 2. Која је била почетна вредност наведеног субјекта? 3. Шта је ушло у процењену вредност наведеног субјекта и ко је вршио процену вредности? 4. У ком правном облику власништва је било земљиште наведеног субјекта (државно или друштвено)?

Агенција за лиценцирање стечајних управника нам је одговорила на допис 24. 09. 2020. године, следеће: 1. Стечајни дужник ,,Jugoexport Avala film international” а.д. у стечају из Београда, продат је као правно лице на првој продаји, односно након првог оглашавања продаје; 2. Процењена вредност стечајног дужника као правног лица применом ликвидационе методе износила је 1.960.699.976,00 динара, а почетна цена на јавном надметању износила је 980.349.988,00 динара, док је депозит за учешће на јавном надметању износио 392.139.955,00 динара; 3. Процену вредности стечајног дужника као правног лица извршио је овлашћени проценитељ, привредно друштво ,,Beoconex” д.о.о. Београд по Решењу стечајног судије Привредног суда у Београду број Ст.139/2011 од 6. новембра 2014. године. У оквиру укупно процењене вредности правног лица обухваћен је и износ процењене вредности продуцентских и других права на филмовима из филмске базе у чијој продукцији, односно коопродукцији, је учествовало предузеће ,,Jugoexport Avala film international” а.д. Београд. Процена наведених права извршена је од стране Економског факултетеа Универзитета у Београду. Имајући у виду да је стечајни дужник продат као правно лице, процењену вредност чини вредност основног капитала, а најзначајнију имовину стечајног дужника су чинили грађевински објекти, покретна имовина (канцеларијски намештај, опрема, ситан инвентар и филмски реквизити) и продуцентска права; 4. Стечајни дужник је на земљишту на којем су изграђени објекти стечајног дужника био уписан као носилац права коришћења, облик својине-државна. Предметно земљиште није било предмет процене, нити продаје приликом продаје стечајног дужника као правног лица.

Очигледно је из наведених одговора да Савету није достављен доказ о постојању власништва над земљиштем.

Савет није добио ни доказ о томе да је држава купцу по посебном уговору продала својину, према томе, Савет није добио доказ да је купац субјекта у приватизацији исплатио купопродајну цену за државну својину над земљиштем.

Држава је дужна да обавести грађане колика је површина над којом држава има својину, односно, колико износи део који користи Авала студиос, у односу на укупну површину од 330 ха колико се јавно води површина државне својине на Кошутњаку. Републичка дирекција за имовину Републике Србије дужна је да у складу са својим надлежностима спроводи мере заштите својине Републике Србије путем надзора[6].

Када се утврде подаци онда ће се утврдити да ли је држава нешто од укупне површине поклањала било коме, односно, да ли је држава располагала јавном својином коју представља Кошутњак. Грађани имају право да траже да им се одговори на питање где је делимично нестала површина земљишта која улази у укупну површину Кошутњака, коме се поклањала, ко је њоме располагао, односно, дужна је да положи рачуне о томе шта се ради са државним земљиштем јер то је својина грађана.

Власник и титулар друштвене својине на шумама и парковима, односно на јавној својини је држава, па је предузеће ,,Jugoexport Avala film international” у поступку приватизације имало само право коришћења, а не и право својине, због чега у поступку приватизације предмет продаје није било пољопривредно земљиште, шуме и паркови јер та јавна својина није била у власништву овог предузећа.

Приватизација друштвене својине и продаја јавне својине се не могу мешати, јер се приватизација друштвене својине врши у поступку приватизације, у складу са приватизационим прописима, а продаја јавне својине је регулисана чланом 29. Закона о јавној својини, којим је прописано да се продаја јавне својине мора вршити у поступку јавног надметања и по тржишним ценама. Купац субјекта приватизације своје власништво мора доказати уговором закљученим у смислу члана 29. Закона, а не уговором о приватизацији у коме је за непокретности у земљишне књиге уписано право коришчења, а не власништво. Ако купац друштвене својине није закључио уговор са државом у смислу наведеног члана 29. Закона, он није стекао власништво на шумама и парковима, па њима не може да располаже.

Потребно је извршити увид у уговор на основу кога се купац понаша као власник јавне својине, јер према законским прописима, купац друштвене фирме није могао постати власник јавне својине ако таква продаја са државом није изричито уговорена.

Међутим, чак иако се утврди да је инвеститор на неки начин постао власник јавне својине, то не значи да држава може да се незаинтересовано понаша када градски надлежни орган каже да власт не стоји иза урбанистичких планова који се наводе у тексту ,,Филмови у шуми”. Држава је та која мора да штити јавну својину и не може паркове и шуме да претвара у бетонске спаваонице, да нам брише сећање, историју Кошутњака и Топчидера, јер се таквим понашањем власти брише наш живот.  

На основу свега наведеног Савет доноси следећи:

Закључак

Држава не може јавну својину коју чине природна богатства, добра од општег интереса и добра у општој употреби да продаје, а да при том нема тачне податке о томе ко има право својине на земљишту. Власништво на земљишту утврђује се само из података унетих у земљишне књиге. У конкретном случају, укупна површина шуме и парка Кошутњак је јавна својина која је уписана као државна својина. Чињеница да је неко лице уписано као носилац права коришћења не значи да је стекао право својине и да има било какво право да урбанистички уређује државну својину. Према подацима које је Савет успео да прибави постоји неслагање између уписаних података у евиденцији непокретности па је држава дужна да утврди статус земљишта, да тај статус упореди са Планом детаљне регулације и тек тада може да се говори о урбанистичком уређењу целог простора Кошутњака. Пре него што одлучи о урбанистичким решењима предметног земљишта држава мора саслушати грађане који дају детаљно мишљење о урбанистичком плану јер се ради о јавној својини којом могу само грађани да располажу.

Прилог 1 можете погледати овде.

Прилог 2 можете погледати овде.

Прилог 3 можете погледати овде.

Прилог 4.1 можете погледати овде.

Прилог 4.2 можете погледати овде.

Прилог 4.3 можете погледати овде.

Прилог 4.4 можете погледати овде.